厘清权责 法说物业

第一部分：核心概念与法律关系

1.物业服务合同，从法律上看，它究竟是一种什么样的合同关系？

答： 物业服务合同在法律上被界定为一种服务性、双务、有偿的合同。简单来说，业主支付物业服务费，物业服务企业则提供合同约定的服务，如保洁、绿化、安保、公共设施维护等。双方的权利义务是对等的。根据《民法典》，物业服务合同已经成为一类典型的有名合同，其订立、履行和解除都有明确的法律规定。

2. 很多业主认为，自己没直接和物业公司签合同，是不是就不用交费了？这种想法对吗？

答： 这种想法是不正确的。根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。而业主大会成立后，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的合同，对全体业主具有约束力。这意味着，只要合同是合法有效的，其效力就自动覆盖全体业主，无论单个业主是否亲自签字。

3. 空置的房屋，业主是否需要缴纳物业费？

答： 需要。物业服务是针对整个小区公共区域的维护和管理，如公共照明、安保巡逻、电梯维护、园区保洁等，这些服务并不会因为某一户房屋空置而减少。物业公司的成本是整体发生的。因此，除非物业服务合同中有特别约定空置房可以减免，否则业主不能以房屋空置为由拒绝缴纳物业费。

第二部分：业主的抗辩与物业的服务

4. 业主最常用的抗辩理由是“物业服务不到位”，比如保洁不干净、保安年龄大等。法院会支持这种抗辩吗？

答：法院会审查，但支持与否有严格标准。我们会区分服务瑕疵和根本违约。如果是一般性的服务瑕疵，例如偶尔的垃圾未及时清理、个别保安年龄偏大等，这通常不构成拒交全部物业费的正当理由。业主可以通过业委会督促整改、向主管部门投诉或主张酌情减免部分物业费来维权。但如果是根本性违约，例如长期没有保洁保安、电梯长期停运、消防设施完全瘫痪等，导致合同目的无法实现，法院则可能支持较大幅度的费用减免。

释法案例：被告李某阳系某小区业主，某物业公司为其提供物业服务。因李某阳拖欠物业费，物业公司起诉，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金，李某阳曾因房屋漏水自行对窗口及屋顶做了防水。本院经审理认为，物业公司与李某阳签订《物业服务协议》内容合法有效，物业公司为李某阳房屋所在小区提供物业服务，双方形成合法的物业服务合同关系，李某阳应当按照合同约定及时支付物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张的案涉窗户透气、门市房漏水和台阶损坏问题，本院认为，原告作为提供物业服务一方，理应在其物业服务职责范围内及时查明窗户透气、楼顶漏水以及台阶损坏的情况并协调处理，但原告并未实际履行物业服务义务，致使被告自行维修处理，故本院对该项维修费用在应缴物业费内予以核减。

本案双方争议极大，涉及物业服务企业是否履行了全面的物业服务义务等问题，如常见的房屋漏水、积雪清理等。本案中，物业服务企业对于业主反馈的卫生、漏水事宜、门前公共台阶损坏存在安全隐患等问题未能给予任何回应和处置，属于未履行合同约定和法律规定的服务义务，应当依法核减相应部分物业费，同时，本院对原告主张的违约金部分亦未予支持，体现了本院对业主合法权益的充分保护和对于物业服务企业消极提供服务义务行为的否定性评价。

5. 如果业主家中被盗，能否以此为由拒交物业费？

答： 这需要看物业公司是否履行了其安全保障义务。物业公司的安保义务是防范性、警戒性的，而非绝对保证业主财产万无一失。如果物业公司已经按照合同约定配备了保安、实施了巡逻、监控系统正常运行，那么其对业主家中被盗一般不承担赔偿责任，业主也不能以此拒交物业费。但如果能证明物业存在明显过错，如保安脱岗、监控损坏长期不修、门禁系统形同虚设等，则物业需要承担相应的补充责任，法院也可能据此对物业费进行酌情核减。

6. 物业公司擅自提高收费标准，业主该怎么办？

答： 物业费的调整必须严格遵守法律规定和合同约定。通常需要经过业主大会共同决定，或者与业主协商一致。物业公司单方面涨价是无效的。业主有权按照原标准支付。如果物业公司强行按新标准收费，业主可以向住建部门投诉，或在诉讼中请求法院确认其涨价行为无效。

第三部分：焦点与难点问题

7. 物业公司利用公共区域经营，例如电梯广告、公共车位出租，收益归谁？

答： 根据《民法典》第二百八十二条，该部分收益在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业公司不能擅自占有。业主有权要求物业公司公开这部分收益的账目，并可以将收益用于补充专项维修资金或冲抵物业费等。如果物业公司拒不公开或移交，业主可以通过诉讼维权。

8. 物业公司有权对欠费业主进行停水、停电吗？

答： 绝对无权。 供水供电合同的当事人是业主与供水供电公司，物业公司只是代收代缴的角色，并非合同一方当事人。其采用停水停电的方式催缴物业费，是对业主合法权利的侵害，属于侵权行为，需要承担相应的法律责任。

9. 业主不交物业费，物业公司可以禁止其使用电梯吗？

答： 不可以。电梯属于业主的共有设施，业主基于其建筑物区分所有权享有使用权。物业公司限制业主使用电梯，同样是对业主物权的侵害。催缴物业费必须通过合法途径，如协商、调解、仲裁或诉讼，而不能采取此类“自力救济”的非法手段。

10. 物业费的诉讼时效是多久？很多业主担心多年前的欠费会被追究。

答： 根据《民法典》，主张权利的诉讼时效期间为三年。这个时效从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。对于持续性的物业费，实践中通常会认为每一期物业费的诉讼时效从该期费用缴纳期满之次日开始单独计算。物业公司如果超过三年未有效催收，可能会丧失胜诉权。

第四部分：纠纷解决与司法实践

11. 在法庭上，关于服务质量，双方应该如何举证？

答： 遵循“谁主张，谁举证”的原则。业主如果主张物业服务不达标，需要提供照片、视频、报警记录、业主群聊天记录、向相关部门投诉的凭证等证据。而物业公司则需要提供其履行服务的证据，如工作记录、巡检日志、维修工单、采购凭证等。证据的完整性和真实性至关重要。

12. 法院在审理这类案件时，会优先调解吗？

答： 是的。物业服务合同纠纷具有矛盾易激化、关系需长期维系的特点。因此，法院在审理此类案件时，会大力贯彻“调解优先、调判结合”的原则。我们会积极组织双方沟通，厘清是非，寻求一个既能解决当下纠纷，又不至于让双方关系彻底破裂的解决方案，比如达成一个分期付款、服务整改的协议。

13. 如果法院判决业主应当缴费，但业主拒不履行，会有什么后果？

答： 物业公司可以向法院申请强制执行。法院可以依法采取查封、冻结、扣押被执行人财产等措施，并可以将被执行人纳入失信被执行人名单（俗称“老赖”），限制其高消费、乘坐飞机高铁等，从而敦促其履行义务。

14. 业主能否以对业委会成立或选聘物业的过程不满为由，拒交物业费？

答： 不能。业委会的成立和物业公司的选聘，属于业主共同决定的事项。单个业主如果对程序有异议，应当通过业主大会内部机制或提起行政诉讼等途径解决，而不能以此作为对抗物业服务合同的抗辩理由。在合同有效存续期间，缴费义务依然存在。

第五部分：延伸与建议

15. 开发商承诺的“减免物业费”是否有效？

答： 这需要具体分析。如果开发商是作为建设单位，在销售房屋时对特定购房人作出的承诺，并且该承诺内容明确，可以视为一种合同约定，对开发商和该业主有效。但开发商不能代表未来的物业公司作出永久性减免的承诺。一旦物业公司更替，新的物业公司没有义务继续履行该承诺。

16. 物业合同到期后，没有续签，但物业公司继续服务，业主需要交费吗？

答： 需要。这种情况在法律上称为 “事实服务关系” 。根据《民法典》，原物业服务合同继续有效，但是服务期限变为不定期。业主仍然需要按照原合同标准支付物业费。任何一方可以随时解除该不定期合同，但应当在合理期限之前通知对方。

17. 您对希望维权的业主有什么建议？

答： 三点建议：第一，理性维权，依法维权。拒交物业费是最后手段，而非首选。第二，注重证据，保留痕迹。发现服务问题，及时通过拍照、录像、书面函件等方式固定证据。第三，团结协作，善用组织。单个业主力量有限，应积极通过业委会或业主代表与物业公司进行集体协商，更能有效解决问题。

18. 那么，对物业服务企业，您又有哪些建议呢？

答： 同样三点：第一，摆正位置，强化服务意识。物业的本质是服务，而非管理。第二，沟通透明，账目公开。主动公示服务内容和收支情况，用诚意换取信任。第三，规范催收，合法维权。杜绝停水停电等违法行为，通过司法途径解决欠费问题。

19. 除了诉讼，还有哪些解决物业纠纷的途径？

答： 诉讼是最后一道防线。我们更推荐前置的纠纷解决方式，包括：1. 双方自行协商；2. 请求社区居委会或街道办事处进行调解；3. 向当地住房和城乡建设主管部门投诉。这些方式成本更低、效率更高，有利于社区和谐。

20. 最后，您如何看待当前物业纠纷的现状和未来？

答： 物业纠纷是城市化进程中的一种常见矛盾，它反映了人民群众对美好居住环境日益增长的需求。解决这类纠纷，需要法律的刚性约束，更需要情感的柔性沟通。我相信，随着法治观念的深入、业委会治理能力的提升以及物业公司服务理念的转变，我们一定能构建起更加和谐、互信的社区关系。这需要每一位业主和每一家物业公司的共同努力。